北京2025年12月31日 /美通社/ -- 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2026大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報告。2026年作為"十五五"規(guī)劃開局之年，大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場將受宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、市場供給及消費(fèi)迭代等多重因素交織影響。報告顯示，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、新質(zhì)生產(chǎn)力培育等核心趨勢，將催生寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)物流、大宗交易等多個領(lǐng)域的新需求與新機(jī)遇。

宏觀趨勢驅(qū)動轉(zhuǎn)型，高質(zhì)量發(fā)展成核心主線

宏觀層面，擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)將成為2026年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心抓手，發(fā)展重點從供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求端。通過"投資于人"提升居民在教育、社保、住房等領(lǐng)域的安全感，將有效釋放消費(fèi)潛力。與此同時，新質(zhì)生產(chǎn)力及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，新能源汽車、生物制藥等領(lǐng)域的成功路徑將進(jìn)一步復(fù)制，2026年聚焦技術(shù)轉(zhuǎn)化形成的增量市場，有望帶動企業(yè)擴(kuò)張與新生，間接帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等相關(guān)物業(yè)需求。

房地產(chǎn)行業(yè)自身也迎來根本性角色轉(zhuǎn)變，從"有房住"向"住得好"的升級趨勢愈發(fā)凸顯。報告預(yù)計，未來兩年整體市場價格有望企穩(wěn)，成為推動溫和通貨再膨脹的前奏，市場增量將集中于保障性住房建設(shè)、租賃市場培育及城市更新工程三大方向。

細(xì)分市場亮點紛呈，核心競爭力加速重構(gòu)

寫字樓市場：科技驅(qū)動需求，自用買家筑牢韌性

高水平科技自立自強(qiáng)戰(zhàn)略正催生寫字樓市場新需求。TMT行業(yè)擴(kuò)張將推動核心創(chuàng)新中心對高標(biāo)準(zhǔn)辦公空間的需求，金融行業(yè)加速向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)靠攏，新能源與高端制造業(yè)對總部及研發(fā)設(shè)施的需求也將持續(xù)釋放，且均偏好符合ESG標(biāo)準(zhǔn)、人才集聚效應(yīng)顯著的樓宇。

自用型買家仍是寫字樓資本市場的重要支撐。高科技、金融等領(lǐng)域的高成長性國內(nèi)企業(yè)積極購置自用空間，既有效把控資本支出，也樹立起穩(wěn)定的總部形象。在核心城市市場，自用型買家投資交易額占比持續(xù)提升，凸顯其在租賃與資本市場的雙重作用。此外，配套設(shè)施已成為業(yè)主的核心差異化競爭優(yōu)勢，健康設(shè)施、協(xié)作空間、智能樓宇技術(shù)等高端配置，將成為提升租金預(yù)期、拉升出租率的關(guān)鍵。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體，2026年大中華區(qū)寫字樓市場正迎來需求結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整?？萍籍a(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與自用需求崛起形成雙重支撐，疊加樓宇品質(zhì)與配套升級的競爭趨勢，市場韌性與發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)凸顯。

零售物業(yè)：國潮崛起與體驗消費(fèi)重塑市場格局

國產(chǎn)品牌正迎來從"規(guī)模擴(kuò)張"向"價值創(chuàng)造"的轉(zhuǎn)型周期，中國已逐漸成為全球零售創(chuàng)新源頭。新世代消費(fèi)重心向情緒價值轉(zhuǎn)移，小眾品牌、國潮設(shè)計與定制化服務(wù)快速崛起，消費(fèi)場景也呈現(xiàn)碎片化、圈層化特征，購物場景深度融入娛樂、社交與自我提升等多元情境。

智能技術(shù)正持續(xù)重塑零售消費(fèi)邊界。零售企業(yè)加速從單一渠道運(yùn)營轉(zhuǎn)向全域融合運(yùn)營策略，智能導(dǎo)購、虛擬體驗、供應(yīng)鏈優(yōu)化、動態(tài)定價等技術(shù)應(yīng)用與零售業(yè)深度融合，推動行業(yè)運(yùn)營邏輯重構(gòu)。

戴德梁行中國區(qū)商業(yè)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示，在消費(fèi)升級與業(yè)態(tài)創(chuàng)新驅(qū)動下，2026年零售物業(yè)市場正經(jīng)歷深刻的格局重塑。國產(chǎn)品牌實力提升與新世代消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變形成共振，體驗感與智能化成為行業(yè)競爭的核心賽道。

工業(yè)物流市場：協(xié)同整合與智能升級提升核心競爭力

供應(yīng)鏈協(xié)同整合成為強(qiáng)化市場韌性的關(guān)鍵。物流與制造設(shè)施的整合與國家提升工業(yè)效率的方向高度契合，通過在制造中心周邊配置倉儲及增值加工環(huán)節(jié)，可有效降低運(yùn)輸與倉儲成本，推動形成智能化、自動化產(chǎn)業(yè)集群。

智能自動化系統(tǒng)加速落地，持續(xù)提升物流效率。在勞動力成本攀升與電商交付時效要求激增的雙重壓力下，業(yè)主將加大機(jī)器人技術(shù)、自主移動機(jī)器人（AMRs）等智能系統(tǒng)的部署力度，最大化提升設(shè)施吞吐能力與運(yùn)營效率。同時，"中國+1"戰(zhàn)略推動部分低價值生產(chǎn)環(huán)節(jié)外移，釋放出一批位置優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)質(zhì)工業(yè)資產(chǎn)，本土制造龍頭與跨國企業(yè)的吸納需求，為投資者提供了收購面向未來優(yōu)質(zhì)設(shè)施的機(jī)遇，進(jìn)一步鞏固了大中華區(qū)全球高技術(shù)制造核心樞紐的地位。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示，依托產(chǎn)業(yè)鏈升級與物流效率提升的雙重需求，2026年工業(yè)物流市場成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵增長極。設(shè)施協(xié)同整合、技術(shù)智能升級與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，共同構(gòu)筑起市場的核心競爭力。

大宗交易市場：內(nèi)資主導(dǎo)格局，REITs市場持續(xù)擴(kuò)容

2025年前三季度，大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總交易額達(dá)2686億元人民幣，同比保持穩(wěn)定，二三線城市投資活躍度顯著改善。展望2026年，受益于利率下降、自用需求增加及C-REITs擴(kuò)容，中國大陸和香港的投資交易活動有望進(jìn)一步改善。

市場格局呈現(xiàn)境內(nèi)買家主導(dǎo)的鮮明特征。2025年前三季度，中國大陸市場境外投資占比降至歷史低位，保險公司、銀行和自用買家成為核心力量，外資因海外市場利率寬松政策影響投資表現(xiàn)低迷，該趨勢短期內(nèi)預(yù)計將持續(xù)。值得關(guān)注的是，中國REIT市場將持續(xù)增長并深度融入國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，隨著C-REITs試點資產(chǎn)范圍擬擴(kuò)大至寫字樓和酒店領(lǐng)域，將為行業(yè)去杠桿、推動城市可持續(xù)發(fā)展提供關(guān)鍵支撐，也為公眾提供了優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資渠道。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場部主管李志榮表示，在政策導(dǎo)向與資本偏好的共同作用下，2026年大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場將延續(xù)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。內(nèi)資主導(dǎo)的市場格局進(jìn)一步鞏固，REITs市場持續(xù)擴(kuò)容亦為行業(yè)注入新流動性與發(fā)展活力。

資產(chǎn)管理與綠色轉(zhuǎn)型成關(guān)鍵，多重機(jī)遇值得關(guān)注

在商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇、空置率攀升、租金承壓的背景下，資產(chǎn)管理已從單純的維護(hù)工作升級為項目差異化競爭的核心手段。通過提升運(yùn)營效率、推進(jìn)ESG改造、優(yōu)化租戶組合等舉措，可顯著提升凈營業(yè)收入（NOI）、吸引機(jī)構(gòu)資本，保障資產(chǎn)價值穩(wěn)定。

綠色轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)"必答題"。隨著投資者和租戶對ESG表現(xiàn)的關(guān)注度提升，綠色認(rèn)證建筑的資產(chǎn)價值和吸引力顯著增強(qiáng)。將可持續(xù)發(fā)展理念貫穿項目全生命周期，從節(jié)能設(shè)計到既有資產(chǎn)改造，成為降低風(fēng)險、保持資產(chǎn)長期價值韌性的關(guān)鍵。

報告同時指出，2026年房地產(chǎn)市場仍有多重機(jī)遇值得關(guān)注：公募REITs擴(kuò)容將提振寫字樓及酒店物業(yè)成交活力，推動行業(yè)精細(xì)化發(fā)展；國有資產(chǎn)證券化將進(jìn)一步拓寬地方政府融資渠道；新能源、新材料、航空航天及低空經(jīng)濟(jì)等新興支柱產(chǎn)業(yè)將迎來政策與資本雙重紅利，為租賃行業(yè)帶來新需求；資產(chǎn)管理在行業(yè)調(diào)整周期中成為提升資產(chǎn)價值的核心抓手。

戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，總體來看，2026年作為"十五五"規(guī)劃開局之年，中國經(jīng)濟(jì)仍處于調(diào)整階段，建立統(tǒng)一大市場及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的大幕徐徐展開。在此背景下，大中華區(qū)房地產(chǎn)市場將在高質(zhì)量發(fā)展主線引領(lǐng)下，通過細(xì)分賽道的差異化競爭與核心能力重構(gòu)，迎來結(jié)構(gòu)優(yōu)化與價值提升的新發(fā)展階段。