2026年樓市關(guān)鍵詞：謹慎修復與持續(xù)分化

深圳2026年3月4日 /美通社/ -- 近日，戴德梁行發(fā)布《2025年全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

• 國內(nèi)生產(chǎn)總值新突破，經(jīng)濟增長對傳統(tǒng)投資依賴度降低
• 保交樓任務全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄
• 房價整體呈下行趨勢，局部高端改善項目熱銷
• 二手住宅市場分流購房需求，重點城市二手住宅銷售面積占比逐年提升
• 樓市偏弱預期仍待修復，高層發(fā)聲定調(diào)有望加碼政策刺激

國內(nèi)生產(chǎn)總值新突破，經(jīng)濟增長對傳統(tǒng)投資依賴度降低

2025年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破140萬億元，實現(xiàn)了全年5.0%的GDP增速長目標，"十四五"勝利收官。國內(nèi)經(jīng)濟"向新而行"，大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，以科技創(chuàng)新激發(fā)更多經(jīng)濟動能。2025年研發(fā)經(jīng)費投入強度達2.8%，比上年提高0.11個百分點；規(guī)模以上數(shù)字產(chǎn)品制造業(yè)增加值比上年增長9.3%，人工智能、量子科技、生命科學、清潔能源等前沿領(lǐng)域科研成果不斷涌現(xiàn)。

全國固定資產(chǎn)投資額首現(xiàn)負增長，同比下降3.8%，如扣除房地產(chǎn)投資影響，固定資產(chǎn)投資仍下降0.5%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的各項關(guān)鍵指標降幅更為明顯，繼續(xù)拖累整體投資增長，經(jīng)濟增長對傳統(tǒng)投資依賴度正逐步降低，而對高端制造業(yè)及高新科技領(lǐng)域等的研發(fā)投入持續(xù)增加，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。房地產(chǎn)行業(yè)則在新舊動能轉(zhuǎn)換的背景下順勢發(fā)展，著力控增量、去庫存的同時推進"好房子"建設，在產(chǎn)品設計及建造中融入新的理念及技術(shù)等，以適應新階段需求的變化。

保交樓任務全面完成，新開工及竣工面積降幅有所收窄

2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82,788億元，同比下降17.2%，較上年降幅擴大6.6個百分點。住宅開發(fā)投資63,514億元，同比下降16.3%，與上年相比降幅擴大5.8個百分點。同比降幅雙雙進一步走擴，也意味著在行業(yè)調(diào)整中增量市場規(guī)模逐漸收縮的趨勢。  

2025年全國住宅新開工面積42,984萬平方米，同比下降19.8%，降幅較上年放緩3.2個百分點；全國住宅竣工面積42,830萬平方米，同比下降20.2%，降幅放緩7.2個百分點，整體降幅呈收窄之勢。"保交樓"的高效推進促使2023及2024年的住宅竣工面積分別反超住宅新開工面積4.0%和0.2%，2025年住宅新開工面積亦與竣工面積基本持平。年末全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確，"十四五期間，保交樓、保交房任務全面完成"，預計后續(xù)將集中更多資金用于高品質(zhì)新項目建設。

圖1 ：全國住宅新開工及住宅竣工面積走勢變化

房價整體呈下行趨勢，局部高端改善項目熱銷

2025年，全國新建商品住宅銷售面積延續(xù)2022年以來持續(xù)減少的趨勢至73,299萬平方米，同比下降9.2%。第四季度，全國新房成交量僅1.82億平方米，不及一、二季度，分別減少1.3%和8.3%，僅較第三季度上漲了9.2%，下半年市場成交遇冷明顯。2025年下半年新房市場再次步入疲弱下行軌道，雖然部分重點城市的稀缺高端住宅熱賣在一定程度上提升市場關(guān)注度與熱度，但剛需基本盤的去化表現(xiàn)仍不樂觀。

2025年全國新建商品住宅銷售均價為每平方米10,005元，同比下降4.0%。伴隨"好房子"供應的推進及其相關(guān)政策的宣傳，多地新供應項目中高端改善型住宅產(chǎn)品的比例也明顯增加。即便不少項目銷售價格高于市場平均水平，亦取得較好的銷售成績，對當?shù)刈≌袌鲂判膸碚蛴绊?，但仍未扭轉(zhuǎn)整體價格回調(diào)的趨勢。

圖2：全國新建商品住宅銷售均價走勢

二手住宅市場分流購房需求，重點城市二手住宅銷售面積占比逐年提升

2025年，24個重點城市的新建商品住宅和二手住宅整體銷售面積共計萎縮至30,570萬平方米，較上年同比下降9.3%，其中一手住宅同比下降22.6%，二手住宅同比微跌1.3%。在欠缺強效增量政策刺激的背景下，二手住宅市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，也反映出重點城市的住房市場依然保有較大的潛在需求。在新房市場供應向著高端化、豪宅化傾斜的背景下，更具性價比優(yōu)勢的二手房市場，或?qū)⒊薪痈鄟碜怨e配下被高端新房市場擠出的住房剛需、剛改需求。

伴隨新建商品住宅批準上市面積自2021年開始逐年縮減，2025年24城合計批準上市面積降至9175.4萬平方米，較2020年階段性高點下降64.7%。新增供應持續(xù)萎縮，一定程度限制了新建商品住宅銷售規(guī)模的恢復，也促進有效需求向存量市場分流，帶動近年來二手住宅銷售面積占比的逐年抬升。2025年，24個重點城市二手住宅總銷售面積是新建商品住宅總銷售面積的1.95倍。

圖3：過去5年各級城市新建商品住宅與二手住宅銷售面積走勢

樓市偏弱預期仍待修復，高層發(fā)聲定調(diào)有望加碼政策刺激

從年內(nèi)的政策走向來看，國家層面的政策基調(diào)圍繞推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)、推動一體化城市更新、建設"好房子"等中長期行業(yè)發(fā)展目標，市場面則更聚焦于各地優(yōu)化降低購房門檻和購房成本等刺激需求、提振市場的直接舉措，然而年內(nèi)針對熱點城市的購房限制性政策的逐層調(diào)減并未對市場構(gòu)成強刺激。直至進入第四季度，10月《"十五五"規(guī)劃建議》明確指出，"清理汽車、住房等消費不合理限制性措施"，12月中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)"清理消費領(lǐng)域不合理限制措施"，預計2026年限購城市在放寬購房限制方面或邁開腳步。結(jié)合2026年開年，求是雜志《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》文章重申房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，預示后續(xù)樓市政策力度或有所調(diào)整；同時肯定房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性，為核心地段的高端住宅產(chǎn)品未來資產(chǎn)保值增值提供更多想象空間；"政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)"等表述，也預計著2026年或?qū)⒂瓉磔^強新政。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，伴隨著中國保交樓任務的全面完成以及"白名單"制度對房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的支持，未來房地產(chǎn)投資將更多向"好房子"建設和保障性住房供應目標傾斜。聚焦增量市場縮量提質(zhì)的同時，城市更新、存量物業(yè)改造、設施設備更新等升級類投入也將成為資金投放的重要流向。新的發(fā)展模式下投資及供應端持續(xù)萎縮的趨勢有望逐步修復企穩(wěn)。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析預測，謹慎修復及持續(xù)分化或成為2026年的樓市關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)金融屬性的回歸，料將吸引更多資金流入經(jīng)濟活力較強的區(qū)域及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，對于高端改善型住房的開發(fā)及銷售將構(gòu)成有力支撐；普通住宅也將在新的住宅設計標準下，出現(xiàn)更多兼具實用性與質(zhì)價比的新產(chǎn)品，以"優(yōu)供應"來撬動市場需求的入市；另一方面，在產(chǎn)品與價格持續(xù)內(nèi)卷的背景下，市場或形成 "買新不買舊" 的消費傾向，因此長期積壓的存量住宅或?qū)⒚媾R更嚴峻的去化壓力；在探索"去庫存"方面，收購存量商品房用作保障性住房或成為重要路徑之一，若能加快推進將直接緩解庫存去化壓力，同時減少其對新建商品住宅項目的壓力傳導，并有助于推動市場形成"高端有市場、中端有支持、低端有保障"的多元化住房體系。

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